典型案例——逾期交房超90天，购房人如何维权

逾期交房超90天，购房人如何维权

商品房期房交易中，开发商逾期交房是购房人最常遇到的问题之一。面对开发商以种种理由延期交付，购房人能否解除合同，解除合同后按揭贷款怎么办，已付的首付款和已还的月供能否要回，今天与读者分享这起典型案例，一起探讨商品房预售合同解除的相关法律问题。

基本案情

2021年10月，孙某与某开发商签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买商品房一套。

合同约定孙某应支付首期房价款96万余元，余款140万元向银行贷款支付，开发商应于2024年10月30日前交付房屋。合同第十二条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15个工作日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照3.85%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。”

合同签订后，孙某及时支付了首付款，并与银行签订了《个人房产抵押贷款合同》，并以贷款方式支付剩余购房款。后孙某按月向银行偿还贷款本息。然而交房期限届满数月后，开发商未能按期交付房屋，构成根本违约。孙某来到陕西泽诚律师事务所，委托魏宪合律师团队依法为其维权。

诉讼方案

魏宪合、孟爽律师主张，本案的核心争议在于三个方面，首先，合同明确约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。被告未在2024年10月30日前交付房屋，合同约定的解除条件已经成就，合同解除权的行使期限为一年除斥期间，孙某于2025年7月行使解除权，尚在时效内。

其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同解除后，购房人订立贷款合同的合同目的不复存在，贷款合同应当一并解除，结合司法实践，可以在一个案件中同时解除商品房买卖合同和贷款合同，减少诉累。

最后，合同第十二条明确约定了解除后的退款、利息及违约金条款。同时，根据前述司法解释第二十一条第二款，商品房买卖合同和担保贷款合同均被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故二位律师基于以上理由，代理当事人孙某进行起诉维权。

维权过程

2025年7月，魏宪合、孟爽律师为委托人代书《解除商品房买卖合同（预售）通知书》，并由委托人向开发商邮寄，该通知书已被开发商签收。虽然开发商仍未履行相关义务，但该通知的送达意味着委托人已初步行使了解除权，并具备了起诉前提。随后，代理律师将开发商及银行列为共同被告，一并向法院提起诉讼。庭审中，开发商答辩称逾期交房系受行业系统性风险影响，房屋现已具备交付条件，合同目的已能实现，故不符合法定解除条件；银行则答辩称其不存在违约行为……经审理，法院最终判决：《商品房买卖合同（预售）》解除，贷款合同亦解除；开发商返还原告首付款及利息……。判决生效后，当事人无需继续承担剩余房贷的偿还责任。

案件评析

本案涉及商品房预售合同纠纷中的典型法律问题：

一、约定解除权与法定解除权的关系。本案中，合同明确约定了逾期交房超过90日买受人有权解除合同，该约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。这里要注意的是，合同解除权的行使期限为一年，该期限系除斥期间（不变期间），不适用诉讼时效的中止、中断和延长的规定，期间届满，解除权即告消灭。

二、商品房买卖合同与担保贷款合同的联动关系。在按揭购房模式下，购房人同时签订商品房买卖合同和担保贷款合同，两种合同虽然主体不完全相同，但具有密切的经济联系，当商品房买卖合同因开发商违约被解除后，购房人订立贷款合同的合同目的已不复存在，此时继续要求购房人履行贷款合同，既不合理地加重了购房人负担，也有违公平原则，司法解释第二十条正是基于这一考量，赋予购房人一并解除贷款合同的权利，结合当前司法实践，可以在一个案件中就两个合同进行解除。

三、合同解除后的返还义务。合同解除后，当事人应当恢复原状。对于购房人已支付的首付款，开发商应当返还并支付相应利息。对于购房人已向银行偿还的贷款本息，开发商应当向购房人返还。对于尚未到期的贷款本息，开发商应当直接向银行返还，这一安排使得购房人从收不到房却还要还贷的困境中彻底解脱。

四、举证责任的重要性。本案中，开发商辩称房屋已具备交付条件，但未能提供充分证据证明延期交付存在正当理由，亦未能证明房屋确实已达到法定交付条件，故其抗辩未获法院支持，相反，我方举证目前房屋状态尚未达到交付标准，并举证证明开发商构成根本违约，因此证据是决定案件走向的关键因素。

诚实信用是市场经济的基石，恪守契约精神是市场主体应尽的基本义务。开发商应当按期保质交付房屋，购房人也应当依法理性维权，当合法权益受到侵害时，法律是维护公平正义的最后一道防线。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。